Fiche pratique : les autres formes de crédit immobilier

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formes de crédit

Progressif-Dégressif


Ce mode d'amortissement permet d'augmenter le pouvoir d'achat immobilier des emprunteurs ou de diminuer le coût total du crédit immobilier. Il s'agit simplement d'un prêt immobilier dont les mensualités augmentent ou diminuent selon un pourcentage définit à l'avance, dans le but de s'adapter à l'évolution de la situation financière de l'emprunteur.

Prêt peu usité de nos jours, il est pourtant utile dans certains cas comme pour des contractuels de la fonction publique dont on connaît la grille d'évolution salariale (on opte pour une augmentation progressive des échéances selon cette grille) ou bien pour un emprunteur proche de la retraite (on anticipe cette période en prévoyant dès la mise en place du prêt une diminution de l'échéance au moment de l'événement).

Lissés ou à paliers


Pour profiter de tous les prêts avantageux (PTZ, Prêt patronaux ( 1% logement) , Epargne Logement...) il faut dans certaines situations souscrire simultanément plusieurs enveloppes de crédits, qui s'amortissent généralement sur des durées différentes. Pour faciliter et clarifier la gestion du budget de son client, et aussi pour que le remboursement de ces différents prêts ne remette pas en cause le seuil d'endettement, la banque peut mettre en place un prêt amortissable dont le remboursement évoluera en fonction des échéances des autres emprunts.

La banque peut également prévoir un premier palier d'amortissement minorant l'échéance, le temps qu'un crédit automobile par exemple se termine. Cela permet à son client d'obtenir un prêt correspondant à son projet immobilier malgré une capacité de remboursement limitée jusqu'au terme de son crédit en cours.

Multi-lignes


Certaines banques ont tendance à soumettre ce type de solution pour rendre plus attractive et compétitive leur proposition de financement.

La banque, pour un montant financé donné, va mettre en place deux lignes de prêts sur des durées distinctes, avec pour objectif de diminuer le taux moyen ainsi proposé, tout en lissant les échéances des deux crédits pour que le client ait une échéance constante sur toute la durée.

Exemples de calcul :

Solution 1

Prêt de 480.000 Euros sur 19 ans au taux nominal de 3,60%.
Remboursement mensuel de 2.909,75 Euros.
Coût total des intérêts au terme du prêt : 183.422,18 Euros.

Solution 2

Prêt de 200.000 Euros à 2,95% sur 10 ans.
Remboursement mensuel de 1.926,60 Euros.

Prêt de 280.000 Euros à 3,60% sur 19 ans.
Remboursement mensuel de 946,23 Euros pendant 120 mois.
Remboursement de 2.872,83 Euros pendant 108 mois.

Soit un remboursement constant sur 19 ans de 2.872,23 Euros.
Coût total des intérêts au terme du prêt : 175.005 Euros

La renégociation de crédit


Un emprunteur peut renégocier son contrat de crédit immobilier auprès de l'établissement qui lui a accordé son prêt à l'origine ou auprès d'un autre établissement.

Cette renégociation a généralement pour objectif d'obtenir de meilleures conditions financières et de réduire le coût total des intérêts. Cette opération peut permettre au client de diminuer son échéance de remboursement en restant sur une durée identique, soit de rester sur une échéance d'un montant similaire et de réduire la durée d'amortissement. Si le client décide de réaliser cette opération auprès de son établissement d'origine, il mènera sa négociation lui-même. Si par contre il opte pour un changement de banque, il pourra faire appel à un intermédiaire qui recherchera la meilleure solution.

Dans ce cas, le changement d'établissement engendrera la création d'un nouveau contrat de prêt, le règlement d'une indemnité de remboursement anticipé à la banque d'origine, ainsi que des frais pour la mise en place d'une nouvelle garantie.

Le prêt viager hypothécaire


Définition du prêt viager hypothécaire :


Le prêt viager hypothécaire concerne les personnes physiques qui sont propriétaires de leur résidence principale et dont les ressources ou l'état de santé ne permettent pas l'accès à l'emprunt classique. Il permet aux propriétaires de transformer son bien immobilier en liquidités pour financer un projet personnel (achat de véhicule, travaux de rénovation...) mais en aucun cas un projet professionnel.

L'emprunteur reçoit les fonds sous forme de capital ou de rente, sans remboursement échelonné de la dette.
Il n'y a pas d'obligation d'être assuré, ni d'assurer le prêt.


Biens immobiliers concernés :


Le bien immobilier donné en garantie doit être à usage exclusif d'habitation.
Il peut être la résidence principale, la résidence secondaire ou un bien locatif détenu par l'emprunteur. Il n'y a pas de cession ou dépossession du bien.
L'emprunteur en reste propriétaire et peut en jouir librement.


Montant du prêt :


Lors de la conclusion du contrat la banque fixe le montant maximal du prêt en fonction de 2 critères, la valeur du bien expertisé et l'âge de l'emprunteur.


Fin du prêt par remboursement anticipé :


L'emprunteur a la possibilité de rembourser le prêt avant le terme prévu. Des indemnités peuvent alors lui être facturées.


Fin du prêt par la vente du bien :


L'emprunteur doit impérativement avertir le prêteur en cas de vente ou de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété.
Par le décès de l'emprunteur : Le décès engendre obligatoirement le terme du contrat de prêt. Le montant du capital des intérêts ne peut être supérieur à la valeur du bien estimée à l'échéance du contrat. Au jour du décès, les héritiers peuvent opter pour le règlement de la dette afin de conserver le bien, ou laisser le soin à la banque de vendre le bien pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur à la valeur de la dette les héritiers toucheront la différence.
Dans le cas contraire, le prêteur prend à sa charge la différence.


MA DEMANDE DE PRET IMMOBILIER SANS ENGAGEMENT
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